Hợp đồng là gì? Thế nào là hợp đồng vô hiệu? Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức? Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
Chào Luật sư, gần đây tôi có một hợp đồng liên quan đến mua bán đất, 1 tháng sau khi chuẩn bị giấy tờ đủ tiền sẽ chuyển giao cho nhau. Tuy nhiên, 05 ngày sau tôi lại nghe tin người đó đã bán đất, nhận tiền với người khác. Người bán không muốn bán cho tôi nữa và nói hợp đồng vô hiệu về hình thức vì chưa có công chứng nên không vi phạm pháp luật. Cho tôi hỏi, người bán nói như vậy có đúng không? Pháp luật quy định thế nào về hợp đồng vô hiệu về hình thức? Xin cám ơn luật sư!
Cám ơn anh đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật sư 247; chúng tôi có giải đáp như sau:
Căn cứ pháp lý
Hợp đồng là gì? Thế nào là hợp đồng vô hiệu?
Căn cứ điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Hợp đồng vô hiệu là những Hợp đồng không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực do pháp luật quy định; nên không có giá trị pháp lý, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.
Hợp đồng dân sự là một dạng giao dịch dân sự; cho nên khi giao kết, các bên phải đáp ứng các điều kiện để một giao dịch dân sự có hiệu lực. Theo quy định tại điều 407 Bộ luật Dân sự 2015: “Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu”.
Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ; trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính; trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.
Hình thức giao dịch dân sự
Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể về hình thức của giao dịch dân sự như sau:
“1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”
Căn cứ quy định này có thể được hiểu, hình thức của giao dịch dân sự là cách thức biểu hiện ra bên ngoài của những nội dung đó dưới một dạng vật chất hữu hình nhất định. Giao dịch dân sự được thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau; bao gồm: lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể.
Đối với một số trường hợp luật định, giao dịch dân sự chỉ được thể hiện giao dịch dân sự bằng một trong ba hình thức: Văn bản có công chứng; Văn bản có chứng thực hoặc Văn bản có đăng ký; thì các bên chỉ được lựa chọn duy nhất một hình thức đó.
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
“a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Vậy phải đáp ứng được những điều kiện trên thì giao dịch dân sự mới có hiệu lực; có giá trị pháp lý và làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên. Nếu không đáp ứng đủ điều kiện trên thì hợp đồng của các bên vô hiệu; không có giá trị pháp lý.
Hợp đồng mua bán nhà đất có bắt buộc phải được công chứng?
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2015 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;…”
Theo đó, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng yêu cầu bắt buộc phải tuân thủ việc công chứng hợp đồng mua bán tại cơ quan, văn phòng công chứng. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất mà không được công chứng; thì đó là hợp đồng vô hiệu hay không có hiệu lực pháp luật.
Vậy, người bán đất nói hợp đồng mua bán đất với anh vô hiệu là đúng. Đối với hợp đồng mua bán đất cần phải có công chứng hoặc chứng thực; và đảm bảo đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự; thì hợp đồng của anh mới có giá trị pháp lý; đồng thời quyền và lợi ích của anh được bảo vệ.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
– Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi; chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
– Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu; hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
– Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
– Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này; luật khác có liên quan quy định.
Giao dịch dân sự không đảm bảo điều kiện có hiệu lực nhưng vẫn công nhận hiệu lực
Vậy, hợp đồng không bảo đảm các điều kiện trên thì vô hiệu, trừ các trường hợp cá biệt pháp luật quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 dù không bảo đảm các điều kiện có hiệu lực nhưng hợp đồng vẫn được công nhận hiệu lực.
– Giao dịch dân sự đã xác lập không đúng quy định của luật mà một bên; hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch; thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên; Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
– Giao dịch dân sự xác lập nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực; mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch; thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên; Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Mời bạn xem thêm
Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo được quy định như thế nào?
Thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng bị vô hiệu?
Giao dịch dân sự vô hiệu khi trẻ em thực hiện?
Trên đây là tư vấn của Luật sư 247 về vấn đề “Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức“. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc giải đáp những vấn đề pháp lý khó khăn; vui lòng sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật hoặc liên hệ hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
– Giao dịch dân sự vô hiệu khi không đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
– Có 07 trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu quy định từ Điều 123 đến Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
– Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 các hình thức giao của giao dịch dân sự có bao gồm giao dịch dân sự bằng lời nói. Tuy nhien chỉ có khi hiệu lực với một số giao dịch đơn giản, phổ biến.
– Một số giao dịch lớn liên quan đến đất đai, nhà ở… những trường hợp theo quy định pháp luật phải được giao kết bằng văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.
