Xin chào Luật sư. Gia đình anh trai tôi đang có ý định góp vốn với bạn bè để đầu tư mua đất và được tư vấn là để đảm bảo quyền lợi thì nên làm hợp đồng góp vốn mua đất. Vậy Luật sư cho tôi hỏi hợp đồng góp vốn mua đất là gì? Phân chia lợi nhuận trong hợp đồng góp vốn mua đất như thế nào? Luật sư giải đáp giúp chúng tôi. Cảm ơn Luật sư.
Chào bạn. Luật sư 247 cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Để giải đáp thắc mắc của bạn về vấn đề “hợp đồng mua bán đất là gì? Và phân chia lợi nhuận trong hợp đồng mua bán đất” mời bạn đọc theo dõi bài viết “Hợp đồng mua bán đất là gì?” để hiểu rõ hơn về vấn đề hợp đồng mua bán đất và những điều liên quan đến hợp đồng.
Căn cứ pháp lý
Hợp đồng góp vốn mua đất là gì?
Pháp luật không quy định cụ thể về hợp đồng góp vốn mua đất nhưng bản chất hợp đồng góp vốn mua đất là loại hợp đồng hợp tác. Cụ thể, hai hoặc nhiều người sẽ góp tiền/tài sản khác để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm về việc góp vốn.
Điều 504 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Điều 504. Hợp đồng hợp tác
- 1. Hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm.
- 2. Hợp đồng hợp tác phải được lập thành văn bản.”
Để đảm bảo quyền lợi của các bên khi cùng góp vốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên nên cùng ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng và cùng đăng ký biến động đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng góp vốn mua đất là một hình thức chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng thông qua việc ký hết hợp đồng để thực hiện dự án đầu tư. Khi dự án hoàn thành đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư sẽ giao lại phần đất cho người góp vốn theo thỏa thuận.
Điều kiện để tham gia hợp đồng góp vốn mua đất là gì?
Hiện nay chưa có quy định cụ thể về điều kiện để các bên giao kết hợp đồng góp vốn mua đất. Tuy nhiên, để một giao dịch Dân sự có hiệu lực thì các bên phải đáp ứng các điều kiện dựa trên quy định tại điều 177 của Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập
- Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện
- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội
Đối với trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại quy định tại Khoản 3 và 4 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở thì chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt
- Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án
- Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án.Đồng thời phải đảm bảo
- Sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó
- Nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật
- Nếu sử dụng sai mục đích hoặc chiếm dụng nguồn vốn thì phải hoàn lại số tiền đã huy động, bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Phân chia lợi nhuận trong hợp đồng góp vốn như thế nào?
Phân chia lợi nhuận trong hợp đồng góp vốn là điều khoản không thể thiếu trong hợp đồng, xác định phần lợi nhuận các bên được hưởng trong quá trình thực hiện dự án. Thông thường việc phân chia lợi nhuận sẽ phụ thuộc vào công sức đóng góp và tỷ lệ góp vốn.Hiện nay, các chủ đầu tư dự án bất động sản khi thực hiện huy động vốn từ hình thức này việc phân chia lợi nhuận cho người mua được xác định dựa trên lãi suất tiền gửi của ngân hàng được thỏa thuận tại thời điểm góp vốn kèm theo đó là quyền mua và các thông tin của diện tích đất khi dự án đủ điều kiện mở bán.
Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự việc các bên thỏa thuận như vậy là phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở lại quy định: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.Nghĩa là, đối với dự án nhà ở thương mại chủ đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu theo tỷ lệ góp vốn của khách hàng. Không được phân chia lợi nhuận bằng việc ưu tiên đăng ký mua, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà hoặc phân chia quyền sử dụng đất trong dự án.
Khuyến nghị
Với đội ngũ nhân viên là các luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý của Luật sư X, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện về vấn đề hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đảm bảo chuyên môn và kinh nghiệm thực tế. Ngoài tư vấn online 24/7, chúng tôi có tư vấn trực tiếp tại các trụ sở Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bắc Giang.
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ thông tin về vấn đề “Hợp đồng góp vốn mua đất là gì?”Quý khách hàng có nhu cầu tìm hiểu, tư vấn về các vấn như dịch vụ giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm,… vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline: 0833102102, Luật sư 247 với đội ngũ luật sư, chuyên viên tư vấn pháp lý nhiều kinh nghiệm, nhiệt tình. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng về những vấn đề pháp lý một cách nhanh chóng, dễ dàng và thuận tiện nhất.
Mời bạn đọc thêm:
- Những quy định chung về Luật đất đai hiện nay
- Xác định quan hệ pháp luật tranh chấp đất đai như thế nào?
Việc ký kết hợp đồng dạng này đem đến rất nhiều rủi ro như:
– Khi hợp đồng góp vốn vi phạm các điều kiện về huy động vốn. Trên thực tế có rất nhiều dự án huy động vốn khi chưa đủ điều kiện huy động như: Chưa xây xong phần móng của công trình, chưa thực hiện giải tỏa, đền bù thậm chí chưa có giấy phép xây dựng đã được rao bán để huy động vốn. Điều này dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu.
– Không thể kiểm soát được việc sử dụng nguồn vốn của chủ đầu tư. Trường hợp chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn không đúng mục đích sẽ làm cho dự án chậm tiến độ, chậm bàn giao cho người mua. Trong khi đó các nghĩa vụ vi phạm, bồi thường quy định không rõ ràng hoặc thậm chí không có quy định.
– Có khả năng mất luôn phần vốn đã góp nếu hợp đồng vô hiệu. Căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư đã sử dụng khoản tiền vào mục đích khác thì việc lấy lại khoản tiền này là rất khó
Để hạn chế rủi ro bạn cần:
– Tìm kiếm thông tin, đánh giá tiềm năng và cơ hội phát triển của dự án
– Lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, dự án rõ ràng, hồ sơ pháp lý dự án được chủ đầu tư cung cấp đầy đủ, tuân thủ đúng quy định của pháp luật
– Nghiên cứu các quy định của pháp luật liên quan đến dự án
– Khi ký hợp đồng cần đọc kỹ các điều khoản, quy định rõ ràng, chi tiết quyền, nghĩa vụ của các bên cùng các điều khoản về bồi thường, phạt vi phạm khi có hành vi vi phạm.
