Rất nhiều cặp vợ chồng trẻ hiện nay mua đất để ra ở riêng, bên cạnh đó cũng có nhiều đôi vợ chồng đã dành dụm nhiều năm để mua đất làm nhà. Tuy nhiên, có nhiều cặp vợ chồng vẫn chưa nắm rõ được mua đất cần những giấy tờ gì? Vậy, hiện nay vợ chồng mua đất cần giấy tờ gì theo quy định? Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé.
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai 2013
- Luật Hôn nhân gia đình 2014
- Luật công chứng 2014
Điều kiện mua bán đất
Để được mua bán, mảnh đất đó phải đáp ứng các điều kiện nêu tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 gồm:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là Sổ đỏ). Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều phải có Sổ đỏ mà có các ngoại lệ bao gồm:
+ Khi tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở… đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc trường hợp được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được bán hoặc tặng cho người khác.
+ Khi chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Nếu được thừa kế đất nông nghiệp thì sẽ được bán khi có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất theo quy định.
Ngoài ra, nếu đất nằm trong quy hoạch thì vẫn được phép mua bán trong hai trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018:
– Đất nằm trong quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện.
– Người sử dụng đất vẫn được phép mua bán cho đến khi bị thu hồi theo kế hoạch nếu đất thuộc quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Tuy nhiên, trong trường hợp này, người dân được tiếp tục thực hiện quyền của mình và không được sửa chữa, cải tạo nhà ở, công trình hiện có.
Như vậy, để thực hiện thủ tục mua bán nhà, đất, mảnh đất phải đáp ứng được các điều kiện nêu trên.
Vợ chồng mua đất cần giấy tờ gì?
Nếu không thuộc trường hợp nêu trên hai bên mua bán có thể tiến hành ra Công chứng hợp đồng mua bán đất:
Hồ sơ cần chuẩn bị
– Bên bán:
+ Sổ đỏ;
+ Giấy tờ tùy thân như Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu (bản sao),
+ Sổ hộ khẩu (bản sao),
+ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án ly hôn…).
Ngoài ra, nếu bên bán không thể tự mình ký hợp đồng mua bán đất thì có thể ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện.
– Bên mua:
+ Giấy tờ tùy thân như Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu (bản sao),
+ Sổ hộ khẩu (bản sao),
+ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án ly hôn…).
Tương tự, nếu bên mua không thể tự mình tự ký hợp đồng mua bán đất thì có thể có hợp đồng ủy quyền.
Không chỉ vậy, các bên có thể tự mình soạn nội dung của hợp đồng mua bán đất hoặc có thể nhờ Công chứng viên soạn sẵn nội dung hợp đồng theo thỏa thuận của các bên.
Như vậy, vợ chồng mua đất cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
- CMND của hai vợ chồng
- Hộ khẩu của cả hai vợ chồng.
- Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn hoặc đã ly dị)
Mua đất có cần cả hai vợ chồng cùng ký tên hay không?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân gia đình 2014: “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”.
Đồng thời, tại khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung như sau:
“1.Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.”.
Theo đó thì tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung và sẽ đứng tên cả hai vợ chồng. Do đó muốn vợ/chồng không ký Hợp đồng mua bán đất, đồng thời cũng không đứng tên trên sổ đỏ thì hai vợ chồng phải thỏa thuận với nhau, vợ/chồng phải làm văn bản Cam kết tài sản riêng.
Như vậy, quy định pháp luật hiện hành về luật hôn nhân và gia đình quy định “việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận”. Do đó trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất thuộc sở hữu của 2 vợ chồng phải có chữ ký của cả 2 vợ chồng.
Tuy nhiên để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của 2 bên, đất là tài sản riêng do vợ hoặc chồng có được trong thời kỳ hôn nhân được pháp luật công nhận. Ngoài đăng ký tên sở hữu chỉ vợ hoặc chồng trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, xác định tài sản riêng còn có vợ hoặc chồng. Họ phải lập giấy cam kết đó là tài sản riêng của người kia và được công chứng tại văn phòng công chứng.
Thủ tục mua đất theo quy định
Thủ tục sang tên sổ đỏ trong trường hợp mua bán đất thực hiện theo quy định của Luật đất đai 2013 được thực hiện như sau:
Bước 1: Bên mua và bên bán liên hệ với văn phòng công chứng nơi có tài sản, yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.
Bước 2: Sau khi hoàn tất việc ký hợp đồng tại văn phòng công chứng, bên mua và bên bán nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận. Tuỳ thuộc vào nơi cấp sổ đỏ mà cơ quan tiếp nhận là văn phòng một cửa UBND cấp huyện (nếu sổ đỏ do quận, huyện cấp), Văn phòng đăng ký nhà đất thuộc Sở tài nguyên và môi trường (nếu sổ đỏ do UBND cấp tỉnh, thành phố cấp).
Bước 3: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ thông báo số tiền thuế, lệ phí trước bạ nhà đất và địa chỉ nộp thuế để bên mua và bên bán nộp.
Bước 4: Sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí. Bên mua chuyển bản gốc biên lai đã nộp thuế, lệ phí cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
Bước 5: Bên mua và bên bán mang CMND lên nhận sổ đỏ đã sang tên.
Thời gian thực hiện thủ tục mua đất bao lâu?
Thời hạn công chứng được xác định theo quy định tại Điều 43 Luật công chứng 2014 như sau:
“Điều 43. Thời hạn công chứng
1. Thời hạn công chứng được xác định kể từ ngày thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng. Thời gian xác minh, giám định nội dung liên quan đến hợp đồng, giao dịch, niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, dịch giấy tờ, văn bản không tính vào thời hạn công chứng.
2. Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.”
Thời hạn hoàn thành hợp đồng công chứng phụ thuộc vào tính phức tạp của nội dung trong hợp đồng cũng như việc chuẩn bị các giấy tờ cho việc công chứng của các bên.
Sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng thì các bên tiến hành nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục Sang tên Sổ đỏ.
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian cơ quan Nhà nước thực hiện thủ tục đăng ký khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Như vậy, thời gian mà cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký sang tên khi mua bán đất là không quá 10 ngày.
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết Luật sư 247 tư vấn về “Hiện nay vợ chồng mua đất cần giấy tờ gì theo quy định năm 2022?”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ luật sư của Công ty Luật sư 247 luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc liên quan đến chia nhà đất sau ly hôn của bạn. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn thêm quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline 0833.102.102 để được các chuyên gia pháp lý của Luật sư 247 tư vấn trực tiếp.
Mời bạn xem thêm
- Mua đất nhưng không sang tên được có bị phạt không?
- Mua đất khai hoang không có giấy tờ có được không?
- Mua đất giấy tay có làm sổ được không?
Câu hỏi thường gặp
Thứ nhất, pháp luật hiện hành không có quy định bắt buộc khi mua nhà đất phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng. Do đó, khi làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, sang tên trên sổ đỏ thì vợ hoặc chồng có thể đứng tên một mình mà không cần có sự xuất hiện của cả hai vợ chồng.
Việc pháp luật không bắt buộc cả hai vợ chồng phải đồng ý khi mua nhà đất là hoàn toàn phù hợp với yêu cầu thực tiễn ( như đơn giản hóa thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian của các bên).
Thứ hai, pháp luật không quá khắt khe lúc mua nhưng lại phức tạp khi bán; khi bán nhà đất thì cần phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng hoặc có giấy tờ chứng minh đây là tài sản riêng của một người.
Về nguyên tắc, dù sổ đỏ của phần nhà đất mua bán chỉ đứng tên vợ hoặc chồng nhưng đây vẫn được coi là tài sản chung hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Như vậy, kể cả trường hợp người vợ hoặc chồng tự mua đất thì đó vẫn là tài sản chung, khi bán phải cần sự đồng ý của hai vợ chồng.
Pháp luật dân sự nói chung cũng như luật đất đai nói riêng đều quy định nhiều hình thức sở hữu đối với tài sản, trong đó có hình thức sở hữu chung. Theo đó, nhiều chủ sở hữu có quyền thỏa thuận để xác lập quyền sở hữu đối với tài sản chung.
Đối với trường hợp mặc dù chưa đăng ký kết hôn nhưng cả hai đều có quyền thỏa thuận để cùng nhận chuyển nhượng/mua nhà đất và cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định rõ: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.
Theo đó, khi 2 người chưa kết hôn nhận chuyển nhượng/mua nhà đất và thực hiện thủ tục đăng ký sang tên theo quy định thì cả hai sẽ cùng được ghi tên trên Giấy chứng nhận và trở thành đồng chủ sở hữu/sử dụng chung đối với tài sản đó.
Tuy nhiên, theo khoản 4 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 cũng quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người”. Do đó, khi cùng đứng tên mua nhà đất, hai người chưa kết hôn mua đất sẽ cần phải xuất trình tại cơ quan có thẩm quyền (tổ chức công chứng, cơ quan đăng ký đất đai…) giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân về việc hai người chưa đăng ký kết hôn với ai để chứng minh tài sản này không liên quan đến tài sản chung vợ chồng.
