Hiện nay, việc đầu tư bất động sản đang là lĩnh vực được nhiều người quan tâm và cũng là lĩnh vực đầu tư có tiềm năng. Hoạt động đầu tư bất động sản cũng giống như các hoạt động kinh doanh mua bán khác, đó chính là việc chúng ta mua một bất động sản với mức giá thấp và bán lại nó với giá cao hơn để tìm kiếm lợi nhuận. Tuy nhiên, khi đầu tư vào dự án, đặc biệt là dự án đất nền, cần phải quan tâm đến các quy định của pháp luật về vấn đề này như thế nào để đảm bảo được quyền và lợi ích của mình. Các nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều đến vấn đề về điều kiện mở bán của dự án đất nền. Vậy dự án đất nền khi nào được mở bán? Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu câu trả lời qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng quý bạn đọc sẽ có thêm nhiều kiến thức pháp lý hữu ích qua bài viết sau đây nhé!
Căn cứ pháp lý
Đất nền là gì?
Đất nền hoặc đất nền dự án pháp luật không định nghĩa về tên gọi, tuy nhiên để dễ hiểu và để phân biệt với việc mua bán một lô đất thông thường thì mọi người hay gọi là “dự án đất nền” hoặc “đất nền dự án”. Theo đó, để có sản phẩm là đất nền mở bán thì pháp luật quy định bắt buộc chủ đầu tư phải tạo lập sản phẩm đất nền gắn với việc phát triển nhà ở theo dự án tùy mỗi loại với tên gọi khác nhau được quy định tại Khoản 2 Điều 17 của Luật nhà ở 2014, cụ thể:
“2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này bao gồm:
a) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở;
b) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;
c) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;
d) Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”
Do vậy để có sản phẩm đất nền, pháp luật không cho phép chủ đầu tư tự ý tách thửa, phân lô để bán mà không gắn liền với việc triển khai một dự án cụ thể, trừ thủ tục tách thửa thông thường. Muốn phát triển dự án nhằm tạo lập ra sản phẩm đất nền thì pháp luật đều có những quy định và điều kiện chặt chẽ đi kèm, được quy định trong các luật về đất đai, nhà ở, xây dựng, quy hoạch và luật kinh doanh bất động sản,…và phải phù hợp với nhu cầu và điều kiện thực tế ở mỗi địa phương.
Để thực hiện một dự án tạo ra được những sản phẩm đất nền, thì chủ đầu tư phải thực hiện nhiều bước, nhiều công đoạn từ việc tạo lập quỹ đất, chuẩn bị hồ sơ pháp lý, xin chủ trương đầu tư, lập quy hoạch, xin phép xây dựng, triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng, nghiệm thu,…nên mất rất nhiều thời gian, công sức và nguồn lực tài chính.
Về phía chủ đầu tư, muốn thực hiện được một dự án có đất nền để bán, thì nguồn lực tài chính đóng vai trò quan trọng nhất. Theo đó, chủ đầu tư phải có tiền để tạo lập quỹ đất, đền bù giải phóng mặt bằng; có tiền để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước. Tuy nhiên, do một số chủ đầu tư không đủ nguồn lực tài chính để thực hiện dự án, nên đã phải bán trước sản phẩm đất nền khi chưa đủ điều kiện mở bán nhằm có nguồn tiền để hoàn thiện dự án. Thậm chí có chủ đầu tư chưa được chấp thuận chủ trương để thực hiện dự án những vẫn bán hoặc bán sản phẩm trong dự án không có thật (dự án ma) để thu tiền. Việc này dẫn đến hệ lụy và hậu quả khôn lường cho người mua và thị trường bất động sản.
Đối với người mua đất nền do không nắm vững pháp lý, tâm lý ham rẻ và chạy theo quảng cáo, khuyến mại và cam kết của chủ đầu tư mà xuống tiền mua đất nền khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, rồi phải chạy theo chủ đầu tư và có thể phải nhận một kết quả không như mong đợi.
Phân loại đất nền
Có những loại đất nền thường gặp như đất bazan, đất đắp, đất bùn, đất sét yếu và cát dễ chảy. Đặc tính cụ thể của từng loại đất nền này như sau:
Đất bazan: Đây là loại đất thường gặp ở khu vực miền núi với mật độ khô và độ thấm cao. Bên cạnh đó với độ xốp cao nên bazan là kiểu đất yếu và dễ chìm.
Đất đắp: Xét theo cấu trúc, đất đắp có 4 loại bào gồm: đất đắp kè; đất thải trong và ngoài các mỏ; đất rác thải hỗn hợp xây dựng hoặc sản xuất công nghiệp; chất thải sinh hoạt hoặc sản xuất. Đây là loại đất được hình thành từ các hoạt động của con người. Đất bị phân mảnh và có thành phần không đồng đều.
Đất bùn: Nếu muốn xây dựng trên đất bùn thì trước tiên phải xử lý nền móng thật tốt. Bùn có lực yếu, được hình thành bởi sự tích tụ của các chất hóa học và cơ hoặc trong đáy hồ, đáy biển, đây đều là những chất phân tán tốt. Đất Bùn có khả năng sinh ra đất sét cát, đất sét,…góc ma sát của bùn có thể bằng không và sức mạnh của bùn nhỏ.
Đất sét yếu: Đây cũng là loại đất nền cần phải xử lý nền móng trước khi xây dựng. Loại đất này ở trạng thái nước bão hòa và cường độ không cao.
Cát dễ chảy: Thành phần bao gồm cát, khóang vật và tạp chất. Loại cát này được sinh ra ở biển hoặc đầm phá, bao gồm những hạt cát nhỏ khoảng 0,05 – 2mm. Cát dễ chảy có khả năng nén nhanh, có tính thấm cao.
Đất nền dự án là gì?
Đất nền dự án là thuộc dự án chính thức do chủ đầu tư quy hoạch và được cơ quan thẩm quyền cấp phép, thực trạng của khu đất này chuẩn bị tiến hành xây dựng hạ tầng (hạ tầng chưa hoàn thiện). Dự án đất nền này sẽ được quy hoạch một cách rõ ràng và chi tiết (hay là quy hoạch 1/500). Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện trong việc đền bù hay giải toả đất, chuẩn bị các hồ sơ và giấy tờ liên quan đến mảnh đất này.
Yêu cầu của đất nền dự án cần phải đảm bảo: Quy hoạch phụ hợp với tầm chính của địa phương (1/2000), Có tiện ích khu vực xung quanh; Được phê duyệt và có quy hoạch rõ ràng; Mục đích dùng để xây dựng các khu dân cư hoặc khu sinh thái,…Hệ thống giao thông tiện lợi và có sự đồng bộ.
Thời gian ra sổ đất nền dự án: Hiện nay, đa số trên hợp đồng là ghi từ 12 tháng – 18 tháng (quý khách lưu ý là thời gian này là tính từ hợp thanh toán 95% hay là ký hợp đồng, vì nếu kể từ lúc thanh toán 95% thì có thể kéo dài thời gian từ 18 tháng – 24 tháng).
Theo quy định, thời gian ra sổ dự án phụ hợp vào tiến độ xây dựng hạ tầng của chủ đầu tư. Nếu hạ tầng thi công nhanh và hoàn thiện 100% hệ thống đường nhựa, vỉa hè rộng, hệ thống nước máy, hệ thống xử lý nước mưa và nước thải riêng biệt. Thì lúc này chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ, bên chính quyền địa phương sẽ nghiệm, chủ đầu tư có nghĩa vụ đóng tiền thổ cư và các phí liên quan, sau đó sẽ cấp sổ theo quy định pháp luật.
Lưu ý: Quý khách cần đọc kỹ hợp đồng về thời gian ra sổ vì có những vị trí sẽ bắt buộc xây nhà mới ra sổ ( tức là sổ hoàn công). Thông thường đây là những vị trí đường lớn, trục chính dự án. Thậm chí có những dự án toàn bộ lô đất phải xây nhà rồi mới ra sổ?
Khi giao dịch mỗi lô đất nền dự án thì phải xây dựng quy cách mẫu nhà theo kiểu mẫu. Thông thường thì ít nhất cũng phải là 1 trệt 1 lầu. Tuy phụ thuộc vào quy hoạch 1/500.
Hiện nay, theo quy định pháp luật thì chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng, đóng tiền thổ cư, nghiệp thu hạ tầng thì mới được giao dịch bằng “hợp đồng chuyển nhượng” với khách hàng. Tuy nhiên, trên thực tế rất ít chủ đầu tư làm được quy định trên. Vì vậy, hiện nay đa số các hợp đồng giao dịch đất nền dự án chủ yếu là “Hợp đồng góp vốn”; “Hợp đồng thoả thuận chuyển nhượng”. Đây là một hình thức “lách luật”.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, một dự án đất nền có pháp lý hoàn thiện, minh bạch là có quy hoạch 1/500 và giấy phép xây dựng là người dân có thể yên tâm đầu tư.
Đất tách thửa là gì?
Đất tách thửa hay còn gọi là dự án phân lô tách thửa, thường có quy mô nhỏ và được xây dựng tự do, những vị trí dự án đều tiếp giáp mặt đường nhà nước. Đây loại đất được thẩm quyền phê duyệt cấp phép và đã ra sổ từng lô.
Thông thường chủ sơ hữu (chủ đầu tư) trên sổ là cá nhân, còn về quy trình làm dự án phân lô tách thửa thì chủ sơ hữu này sẽ hiến đất làm đường giao thông và chuyển đổi sang đất thổ cư (đóng tiền thổ cư), sau đó được chính quyền địa phương tách thửa riêng. Tuy nhiên, diện tích tách thửa phải theo quy định của từng địa phương.
Thời gian ra sổ của đất tách thửa: Thời gian ra sổ từ 2 – 6 tháng tùy theo phụ thuộc hồ sơ tách thửa, Thời gian tách sổ loại đất trồng cây lâu năm thì lâu hơn do cquá trình chuyển đổi mục đích sang đất ở lâu dài. Hiện nay, có 02 quy trình cho hai trường hợp đất tác thửa thông dụng:
- Sổ đỏ tổng, mục đích đất ở lâu dài, phân lô tách thửa ra sổ con;
- Sổ đỏ tổng; mục đích đất sản xuất kinh doanh, đất trồng cây lâu năm; chuyển đổi sang đất ở lâu dài; phân lô tách thửa ra sổ con.
Dự án đất nền khi nào được mở bán?
Theo điểm a khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai quy định:
“Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
1) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ởđược chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai”
Theo Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định:
“Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
1) Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.
2) Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
3) Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
4) Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này.”
Theo Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản quy định:
“Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:
1) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự ántrường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”
Theo khoản 7 Điều 4 của Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị quy định:
“7. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.”
Khoản 7 Điều 4 của Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 được hướng dẫn chi tiết tại Thông tư liên tịch số 20/3013/TTLT-BXD-BNV ngày 21/11/2013.
Như vậy, đối với một dự án có sản phẩm đất nền thông thường thì đủ điều kiện pháp lý mở bán khi có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc nghiệm thu này được thực hiện sau khi chủ đầu tư thực hiện xong việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong dự án, được UBND cấp tỉnh có văn bản nghiệm thu và chấp thuận. Theo đó, muốn biết chủ đầu tư có đủ điều kiện mở bán hay không người mua chỉ cần hỏi chủ đầu tư văn bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng và chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là rõ ngay.
Riêng đối với dự án phát triển đô thị, thì đất nền trong dự án phát triển đô thị chỉ được mở bán sau khi UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định hoặc văn bản quy định về các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.
Theo đó, việc ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, ký quỹ, đặt cọc, mua bán hoặc bất kỳ hình thức bằng văn bản nào mà có đối tượng giao dịch là mua bán đất nền trong dự án khi chưa đủ điều kiện mở bán như trên thì đều bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Khi hợp đồng bị vô hiệu, thì một trong các bên có quyền không thực hiện hợp đồng và yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu. Hậu quả là các bên sẽ phải trao trả cho nhau những gì đã nhận, Do vậy, thiệt hại (nếu có) chỉ thuộc về bên mua phải gánh chịu.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Dự án đất nền khi nào được mở bán?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư 247 với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ tư vấn pháp lý về tư vấn đặt cọc đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Sự cần thiết của đất nền
Đất nền là sản phẩm phục vụ cho nơi “an cư lạc nghiệp” của con người. Đồng thời, việc mua đất nền để xây dựng một căn nhà sẽ tiết kiệm chi phí hơn so với việc mua một nhà xây sẵn.
Ngoài ra, chính vì đất nền là sản phẩm thiết yếu nên chủ sở hữu có thể dễ dàng bán lại cho những người có nhu cầu, đây được coi như một khoản đầu tư đảm bảo và có khả năng sinh lời cao cho người sở hữu.
Giá trị của đất nền ngày càng tăng
Trong những năm trở lại đây, nền kinh tế nước nhà hứng chịu nhiều biến động lớn, tuy nhiên giá trị của các loại đất nền vẫn không có dấu hiệu bị chững lại. Nhờ sự tăng trưởng không ngừng về giá trị, đất nền là một kênh kinh doanh bất động sản dài hạn cho các nhà đầu tư. Đặc biệt, nếu các khu vực công cộng (như trường học, bệnh viện, khu vui chơi,…) ở địa phương đó phát triển nhanh thì đất nền lại càng có giá trị cao hơn nữa.
Khả năng thay đổi mục đích sử dụng đất nền
Mục đích sử dụng của đất nền có thể được thay đổi theo thời gian (đất nông nghiệp trở thành đất thổ cư hoặc từ đất thổ cư trở thành một loại đất khác). Khi nhìn thấy được tiềm năng thay đổi mục đích sử dụng đất này, các nhà đầu tư có thể mạo hiểm đầu tư trực tiếp vào quỹ đất đó bởi tiềm năng sinh lời lớn trong tương lai.
Đất nền tồn tại vĩnh viễn
Nếu như những sản phẩm khác thường bị hư hao và xuống cấp dần theo thời gian, thì đất nền lại có thể tồn tại vĩnh viễn và giữ nguyên được trạng thái ban đầu. Người sở hữu có thể san lấp, xây dựng hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, song giá trị của khu đất nền vẫn được đảm bảo và tăng theo thời gian.
Đất nền có thể làm tài sản thế chấp
Đây là một dạng tài sản mà nhà đầu tư có thể mang đi thế chấp với mức vay khá tốt tại các ngân hàng. Như vậy, đất nền vừa là một “đòn bẩy” tài chính, vừa có thể làm tài sản thế chấp một cách thuận tiện.
Trước khi đầu tư bất kỳ dự án bất động sản nào, bạn cần phải kiểm tra lại tính chất an toàn về mặt pháp lý của dự án. Để kiểm tra tính chất pháp lý dự án, bạn có thể dựa vào các giấy tờ, hồ sơ mà chủ đầu tư cung cấp. Gồm có:
– Văn bản thỏa thuận về địa điểm quy hoạch dự án
– Quyết định phê duyệt quy hoạch dự án cấp tỉnh nơi dự án tọa lạc
– Các loại giấy tờ chứng nhận đền bù, giải toả thoả đáng cho các hộ dân trước đi sinh sống trong khu vực dự án
– Văn bản thể hiện đất dự án đã được cơ quan thẩm quyền đứng ra giao đất thành công
– Các lô đất nền đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầy đủ, minh bạch
– Xem xét việc quyết toán thuế của chủ đầu tư với nhà nước đã đủ điều kiện để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa
Đảm bảo rằng mình mua đất dự án có sổ riêng từng mảnh. Nói không với việc đầu tư đất dự án sổ chung. Trong trường hợp muốn tách sổ, chuyển nhượng sau này việc thực hiện sẽ cực kỳ khó khăn, rắc rối bởi khó để tìm được tiếng nói chung hay không đủ diện tích để tách thửa theo quy định của pháp luật. Do đó, trong bất kỳ giao dịch bất động sản nào, hãy đảm bảo quyền lợi của mình luôn được đặt lên hàng đầu.
