Xin chào Luật sư 247, tôi là người Hàn Quốc, sau khi cùng bạn là người Việt Nam đi khảo sát thị trường và nhu cầu tiêu dùng các dụng cụ, thiết bị công nghệ máy tính thì tôi đã nảy ra ý tưởng sẽ định cư ở Việt Nam để ở công ty kinh doanh về linh kiện máy tính. Tuy nhiên tôi nghe nói quy định về doanh nghiệp nước ngoài rất khắc khe, trong đó có các quy định về đất đai. Vậy doanh nghiệp nước ngoài thuê đất tại Việt Nam được quy định như thế nào? Xin được tư vấn.
Chào bạn, cảm ơn vì câu hỏi của bạn và để giải đáp thắc mắc hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu qua bài viết sau nhé.
Căn cứ pháp lý
Doanh nghiệp nước ngoài là gì?
Để hiểu Doanh nghiệp nước ngoài là gì, cần phải tìm hiểu các quy định của Luật đầu tư 2020. Điều 3 Luật đầu tư 2020 quy định
- Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh .
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.
Từ những định nghĩa này có thể hiểu, Doanh nghiệp nước ngoài (hay Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) là tổ chức kinh tế được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.
Quyền thuê đất của doanh nghiệp nước ngoài là gì?
Theo khoản 22 Điều 3 Luật Đầu tư 2020, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông. Doanh nghiệp FDI khi đầu tư tại Việt Nam thì phải có trụ sở hoặc các công trình khác phục vụ cho mục đích kinh doanh. Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về những thành phần được sử dụng đất, một trong số đó là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm:
“7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư”.
Căn cứ khoản 3 Điều 55, điểm đ khoản 1 Điều 56, điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp nước ngoài được sử dụng đất tại Việt Nam thông qua những hình thức sau:
- Giao đất;
- Cho thuê đất;
- Nhận quyền sử dụng đất.
Riêng đối với trường hợp thuê đất, điểm d khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai quy định như sau:
“1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
…
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;”
Tóm lại, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là đối tượng cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Thẩm quyền cho doanh nghiệp nước ngoài thuê đất thuộc UBND tỉnh theo điểm d khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013:
“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
…
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này …”
Doanh nghiệp nước ngoài thuê đất tại Việt Nam năm 2023
Căn cứ Điều 183 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau”
“2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
…
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
c) Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất. - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này tương ứng với hình thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
b) Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế quy định tại Điều 174 và Điều 175 của Luật này.
…”
Căn cứ khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai năm 2013 thì trường hợp doanh nghiệp của bạn là pháp nhân nước ngoài, được Nhà nước Việt Nam cho thuê quyền sử dụng đất. Nếu công ty thuê quyền sử dụng đất dưới hình thức trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê thì được quyền chuyển nhượng lại hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất.
Doanh nghiệp nước ngoài có được công nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam không?
Căn cứ Điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Căn cứ khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013 thì công ty nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Bản án hình sự về tội Giết người
- Giết người yêu đi tù bao nhiêu năm?
- Cố ý giết người không thành đi tù bao nhiêu năm?
Luật sư 247 sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Doanh nghiệp nước ngoài thuê đất tại Việt Nam năm 2023” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn pháp lý về Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Hoặc các kênh sau:
FaceBook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Doanh nghiệp nước ngoài không được thuê đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
Căn cứ tại Điều 149 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Ngoài ra, căn cứ tại Điều 153 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ (đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ); đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (đất để xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất) thông qua hình thức cho thuê đất, thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thuê lại đất gắn liền với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Như vậy, doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài không thể trực tiếp thuê đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp vẫn có nhu cầu thuê thì có thể thỏa thuận đền bù với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để chủ thể này tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước và Nhà nước thực hiện thủ tục thu hồi lại đất và sau đó, tiến hành thủ tục xin thuê lại đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 191 Luật Đất Đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Như vậy, người sử dụng đất được quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện trên.
Tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
