Chào luật sư! 2 vợ chồng tôi đều là công nhân; có căn nhà cấp 4 nhưng nhiều phòng; gần khu công nghiệp Sam sung (Thái Nguyên). Trước đây; 2 vợ chồng có thế chấp căn nhà này cho ngân hàng để vay 1 khoản tiền để kinh doanh. Tuy nhiên; lại kinh doanh không thành công; đến nay vẫn chưa trả hết khoản nợ nên căn nhàn vẫn còn thế chấp. Vì gần khu công nghiệp nên 2 vợ chồng dự định sửa sang lại các phòng trống để cho thuê; tăng thu nhập cho 2 vợ chồng; vì có nhiều công nhân hỏi thuê. Nhưng vì nhà vẫn là tài sản thế chấp nên tôi băn khoăn nhiều vấn đề. Đặc biệt rất mong được luật sư tư vấn về Đầu tư tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật? Tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chung tôi! Luật sư 247 xin tư vấn về vấn đề này như sau:
Căn cứ pháp lý
Nội dung tư vấn
Tại Điều 321 Bộ luật dân sự có quy định về quyền của bên thế chấp; theo đó tại khoản 2 bên thế chấp có quyền đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp. Vậy việc đầu tư vào tài sản thế chấp được quy định như thế nào? Việc xử lý tài sản thế chấp đã được đầu tư thực hiện như thế nào? Mời bạn đọc tiếp tục theo dõi bài viết!
Biện pháp thế chấp tài sản
Khoản 2 Điều 292 Bộ luật dân sự năm 2015; đưa ra quy định về thế chấp tài sản là một trong chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015; thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình; để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên cũng có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Đầu tư tài sản thế chấp
Đầu tư vào tài sản thế chấp được quy định tại Điều 20 Nghị định 21/2021/NĐ-CP; cụ thể như sau:
1. Trường hợp bên thế chấp thực hiện quyền đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp theo quy định tại khoản 2 Điều 321 của Bộ luật Dân sự thì phần giá trị đầu tư tăng thêm thuộc tài sản thế chấp.
2. Việc đầu tư vào tài sản thế chấp phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong trường hợp:
a) Bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp;
b) Bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp làm phát sinh tài sản mới không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp.
3. Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu chấm dứt việc đầu tư nếu việc đầu tư quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này làm giảm giá trị tài sản thế chấp.
4. Trường hợp bên thế chấp, bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp không tuân thủ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên nhận thế chấp.
5. Trường hợp bên bảo đảm hoặc bên thứ ba đầu tư vào tài sản bảo đảm thuộc biện pháp bảo đảm khác mà các bên không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật liên quan không quy định khác thì áp dụng các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này.
Xử lý tài sản thế chấp đã được đầu tư
Đầu tư tài sản thế chấp tăng thêm hoặc phát sinh tài sản mới
- Tài sản mới phát sinh có thể tách rời khỏi tài sản thế chấp; mà không làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp; so với giá trị của tài sản đó trước khi được đầu tư; thì việc xử lý tài sản không bao gồm tài sản mới phát sinh; phần tài sản này được bên nhận thế chấp giao lại cho bên đầu tư.
- Tài sản mới phát sinh không thể tách rời; như quy định tại điểm a khoản này; thì tài sản được xử lý bao gồm cả phần tài sản mới phát sinh; bên đầu tư được bên nhận thế chấp thanh toán giá trị phần tài sản này.
Trường hợp tài sản bảo đảm nhiều nghĩa vụ
Trường hợp tài sản mới phát sinh vừa tiếp tục được dùng để thế chấp vừa được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác thì áp dụng quy định về một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:
- Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;
- Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;
- Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.
Thứ tự ưu tiên thanh toán trên có thể thay đổi; nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau.
Trường hợp tài sản mới không thế chấp nhưng đảm bảo nghĩa vụ khác
- Tài sản mới phát sinh có thể tách rời khỏi tài sản thế chấp; mà không làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp so với giá trị của tài sản đó trước khi được đầu tư; thì bên nhận bảo đảm mới có quyền tách phần tài sản mà mình nhận bảo đảm.
- Tài sản mới phát sinh không thể tách rời như quy định tại điểm a khoản này; thì tài sản được xử lý theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều này. Giá trị tài sản mới phát sinh được bên nhận thế chấp thanh toán cho bên nhận bảo đảm khác.
Các quy định khác
Bên nhận thế chấp được thanh toán khoản tiền bồi thường thiệt hại; theo quy định tại khoản 4 Điều 20 Nghị định này từ số tiền thu được trong xử lý tài sản thế chấp.
Việc xử lý tài sản bảo đảm được đầu tư thuộc biện pháp bảo đảm khác; mà các bên không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật liên quan không quy định khác; thì áp dụng các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này.
Yêu cầu đối với tài sản bảo đảm
Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Theo Điều 105 Bộ luật dân sự 2015; tài sản là vật; tiền; giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản gồm động sản và bất động sản; Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Các yêu cầu đối với tài sản bảo đảm:
Về quyền sở hữu tài sản
Tài sản bảo đảm vẫn phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và chỉ loại trừ hai biện pháp bảo đảm là cầm giữ và bảo lưu quyền sở hữu. Tài sản bảo đảm phải không là đối tượng bị tranh chấp về quyền sở hữu cũng như sử dụng.
Về tính lưu thông
Tài sản bảo đảm là tài sản được phép giao dịch.
Về tính xác định
Tài sản bảo đảm có thể mô tả chung chung nhưng phải xác định được.
Về giá trị tài sản
Thông thường; giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Tuy nhiên; các bên có thể thỏa thuận giá trị tài sản bảo đảm bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ bảo đảm.
Có thể bạn quan tâm
- Các trường hợp phải đăng ký biện pháp bảo đảm trong giao dịch dân sự?
- Hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp bảo đảm?
- Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức.
Như vậy; đối với quyền của bên thế chấp thì hoàn toàn có thể đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị hay làm phát sinh tài sản mới; được thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định 21/2021/NĐ-CP và các quy định khác về xử lý tài sản thế chấp đã được đầu tư.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi! Hy vọng bài viết hữu ích với bạn đọc! Mọi vấn đề pháp lý cần giải đáp vui lòng liên hệ Luật sư 247: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Không có quy định nào cấm việc đưa loại tài sản này vào giao dịch. Nhưng Nhà nước không đảm bảo cho hoạt động này. Việc đưa tài sản ảo vào giao dịch nên bị hạn chế do giao dịch loại tài sản này gặp khá nhiều rủi do.
Giao dịch dân sự vô hiệu vì giả tạo là khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo; nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu; còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực; trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của pháp luật. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.
Căn cứ Điều 6 Nghị định 102/2017/NĐ-CP; thời hạn có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm được quy định như sau: Việc đăng ký biện pháp bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định tại Điều 5 của Nghị định này đến thời điểm xóa đăng ký biện pháp bảo đảm.
