Đất quy hoạch có vay ngân hàng được không?

Câu hỏi: Chào luật sư, ngày trước tôi có mua một mảnh đất thổ cư hơn 200 mét vuông đã được sang tên và được cấp sổ đỏ đầy đủ, mảnh đất này gi diidnhf tôic hưua sử dụng đến nên vẫn bỏ hoang chưa xây dựng công trình gì. Dạo gần đây tôi muốn mở một nhà hàng và đang thiếu vốn nên tôi định thế chấp mảnh đất kia để vay vốn ngân hàng. Nhưng khi đến ngân hàng làm thủ tục thì bên ngân hàng sau khi thẩm định đất thì có báo với tôi là phần đất của nhà tôi thuộc quy hoạch đất nên không đủ điều kiện để thế chấp vay vốn. Tuy nhiên tôi lại không hề nhận được thông báo gì về việc đất nhà tôi nằm trong khu quy hoạch cả. Vậy luật sư cho tôi hỏi là “Đất quy hoạch có vay ngân hàng được không” ạ?. Tôi xin cảm ơn.

Việc dùng quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn tại ngân hàng là trường hợp rất thường gặp hiện nay. Vậy thì pháp luật quy định về vấn đề sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp như thế nào và đối với trường hợp đất trong khu quy hoạch có vay ngân hàng được không. Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu ngay nhé.

Khi nào có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay ngân hàng?

Căn cứ Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.”

Như vậy, thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp.

Đất quy hoạch có vay ngân hàng được không?

Việc vay vốn ngân hàng và thế chấp bằng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất.

Dưới góc độ pháp lý, thửa đất đang nằm trong quy hoạch vẫn có thể được thế chấp tại ngân hàng nếu thuộc một trong những trường hợp quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013, sửa đổi tại khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch.

Cụ thể là các trường hợp sau đây:

• Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất mở rộng đường quốc lộ nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất;
• Hoặc đất nằm trong quy hoạch mở rộng đường quốc lộ, có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhưng chưa có thông báo/quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền;
• Hoặc đất nằm trong quy hoạch, đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhưng sau 3 năm kể từ khi có kế hoạch mà không bị thu hồi/hoặc sau 3 năm đã có điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch nhưng không công bố/hoặc sau 3 năm không thực hiện hủy bỏ, điều chỉnh;

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, các ngân hàng thường không chấp nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch với các lý do sau đây:

• Thời gian vay thường kéo dài khoảng 3 – 5 năm cho 1 hợp đồng tín dụng. Do vậy, nếu đất nằm trong quy hoạch, có thể sẽ làm cho hợp đồng thế chấp bị gián đoạn do tài sản thế chấp không còn. Các mâu thuẫn, tranh chấp cũng có thể phát sinh từ giai đoạn này;
• Việc giải quyết vấn đề liên quan đến tài sản thế chấp bị thu hồi trong thời gian vay/thế chấp thường không dễ dàng. Khó khăn có thể đến ngay từ các thủ tục hành chính/hoặc trình tự xử lý tài sản thế chấp này. Vậy nên, đây cũng là lý do khiến các ngân hàng từ chối;
• Tài sản thế chấp bị thu hồi cũng có nghĩa rằng rủi ro khoản nợ trở thành nợ xấu ngân hàng có căn cứ tăng. Nợ xấu ảnh hưởng trực tiếp đến xếp hạng tín dụng, uy tín cũng như hoạt động cho vay của ngân hàng. Theo đó, ngân hàng cũng thường từ chối những khoản vay có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong quy hoạch;
• Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể từ chối đăng ký biến động cho hợp đồng vay thế chấp mà đất đang trong quy hoạch, nên, các ngân hàng trên địa bàn dù có muốn thì cũng khó có thể chấp thuận đề nghị của khách hàng;

Từ những căn cứ trên, có thể nhận định, câu hỏi đất dính quy hoạch có vay ngân hàng được không, dưới góc độ pháp lý thì vẫn có thể thực hiện được.

 Tuy nhiên cũng phải đáp ứng các điều kiện theo quy định khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng

Căn cứ Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

+ Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

+ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

– Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy căn cứ khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất.

Trình tự thực hiện

Căn cứ từ Điều 317 đến Điều 327 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Về thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất: Căn bản sẽ thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Thỏa thuận thế chấp quyền sử dụng đất.

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp đảm bảo để thực hiện nghĩa vụ dân sự. Do đó thỏa thuận này phải được lập thành văn bản, và theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì văn bản này phải được công chức hoặc chứng thực theo đúng quy định pháp luật.

Bước 2: Tiến hành việc đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Sau khi đã thanh toán hết các khoản nợ trong hợp đồng vay, người sử dung đất đăng xóa thế chấp.

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Đất quy hoạch có vay ngân hàng được không” đã được Luật sư 247 giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư 247 chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới phí gia hạn thời gian sử dụng đất…. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102

• FB:https://www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux20
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Mời bạn xem thêm:

• Luật thừa kế tài sản không có di chúc năm 2022 như thế nào?
• Thủ tục mở thừa kế.
• Hướng dẫn phân chia thừa kế tài sản theo quy định năm 2022
• Quy định về trích lập quỹ khen thưởng phúc lợi năm 2023 như thế nào?

Câu hỏi thường gặp