Khi mua chung cư, không phải lúc nào người mua cũng nhận được Giấy chứng nhận( sổ Đỏ, sổ Hồng) theo thời hạn mong muốn. Vậy Có được bán căn hộ chung cư khi chưa có Giấy chứng nhận hay không?
Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu
Căn cứ pháp lý
Thông tư 19/2016/TT-BXD
Nội dung tư vấn
Theo khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua thì chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, trừ trường hợp bên mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Quy định về thời hạn nhận Giấy chứng nhận (sổ Đỏ, sổ Hồng) là vậy, nhưng không phải lúc nào người mua cũng nhận được Giấy chứng nhận luôn.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận); là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Có được bán căn hộ chung cư khi chưa có Giấy chứng nhận hay không?
Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, dù chưa có Giấy chứng nhận thì vẫn được phép mua bán nhà ở bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, cụ thể:
Căn cứ theo Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp chung cư chưa có Giấy chứng nhận thì được phép bán thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Điều kiện chuyển nhượng:
Theo khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:
- Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại; có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác; khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ); thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một; hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư; thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở; với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.
Về hình thức mua bán:
Theo khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014; việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở.
Thủ tục mua chung cư chưa có Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân
Bước 1: Lập hợp đồng mua bán chung cư
Theo khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, hai bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà.
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm các nội dung chính sau đây:
- Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
- Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.
- Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Giải quyết tranh chấp.
- Các thỏa thuận khác.
Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi; bổ sung các điều khoản trong mẫu hợp đồng tham khảo cho phù hợp; nhưng phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính như quy định trên và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.
Số lượng hợp đồng: Lập thành 07 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực).
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực
Đối với hộ gia đình, cá nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
- 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở; đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
- Bản sao chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân; hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như giấy tờ về tình trạng hôn nhân,…
Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí
Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận
Căn cứ theo khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD; sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí; bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau:
- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở; đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
- Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân; hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng; trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc; kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
- 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư; trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở; đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở; và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư (đối với trường hợp chuyển nhượng một; hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở; (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở).
- Biên lai nộp thuế; hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
Lưu ý khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận:
Theo khoản 5 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD; bên mua được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận; ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai; bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
– Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Điều kiện để được cấp Sổ đỏ lần đầu hiện nay
- Xây nhà trên đất không có sổ đỏ có được không?
- Không sang tên sổ đỏ có bị phạt hay không?
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi; về vấn đề “Có được bán căn hộ chung cư khi chưa có Giấy chứng nhận hay không? ” . Hy vọng bài viết hữu ích với bạn đọc. Nếu có vấn đề pháp lý cần giải quyết, vui lòng liên hệ : 0833.102.102.
Câu hỏi thường gặp
Việc mua đất không có sổ đỏ sẽ có rất nhiều rủi ro như: hợp đồng không thể công chứng; nguồn gốc đất không được xác minh; không thể sử dụng mảnh đất để vay ngân hàng; khó khăn trong việc chuyển nhượng lại; không thực hiện được những thủ tục pháp lý cần thiết có liên quan; gặp khó khăn khi xây nhà trên đất không có sổ đỏ… Do đó, bạn hãy cân nhắc khi mua đất không có sổ đỏ.
Để được cấp sổ đỏ lần đầu, cần thỏa mãn các điều kiện:
– Đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004.
– Đất không có tranh chấp.
– Không vi phạm pháp luật về đất đai.
– Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng; giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp; không trái đạo đức xã hội của bản dịch, giấy tờ văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài; hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch); mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân; tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.”
