Khi muốn xây dựng các công trình như nhà cửa, tòa nhà… thì người xây dựng phải tìm hiểu kĩ các quy định của pháp luật về lộ giới xây dựng, chỉ giới xây dựng… để tránh vi phạm vào các quy định và bị xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật. Vậy quy định của pháp luật về những vấn đề này như thế nào?, ” chiều rộng lộ giới là gì”?. Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, tôi đang chuẩn bị xây dựng một công trình, tôi có nghe nói khi xây nhà hay các công trình thì phải tuân theo lộ giới và chỉ giới xây dựng. Luật sư có thể cho tôi biết thêm về các quy định liên quan đến lộ giới xây dựng được không ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Lộ giới là gì?
Lộ giới là chỉ điểm cuối chiều rộng của con đường tính từ tim đường sang hai bên ( vì còn khoảng lưu không từ mép đường đến điểm chỉ lộ giới ). Thường người ta cắm các cọc Lộ giới 2 bên đường để cảnh báo người dân không được xây dựng những công trình kiên cố trông phạm vi của các mốc lộ giới. Lộ giới còn được gọi với cái tên “chỉ giới đường đỏ”.
Lộ giới là điểm cuối cùng trên chiều rộng con đường, được tính từ tim đường trải về 2 bên đường. Hiểu một cách đơn giản lộ giới là khoảng cách giữa hai chỉ giới đường đỏ, được tính bằng mét. Trong đó, chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới phân định phần đất cho phép xây dựng công trình và phần đất dành cho giao thông hoặc các công trình kỹ thuật. Thông thường, mốc lộ giới ở hai bên đường được thiết lập để cảnh báo dân cư không được xây dựng hoặc xâm lấn trái phép trong phạm vi mốc lộ giới.
Lộ giới được đo bằng mét dài, tính từ trung tâm của đường (gọi là tim đường) sang 2 bên. Cọc lộ giới sẽ được cắm ở 2 bên đường để cảnh báo người dân không được phép xây dựng các công trình kiên cố nằm trong phạm vi này. Bên cạnh đó, chiều cao tối thiểu và chiều cao tối đa của công trình cũng phụ thuộc vào lộ giới và được quy định đồng bộ theo từng khu dân cư.
Mốc lộ giới được hiểu như thế nào?
Khái niệm lộ giới thường sẽ gắn liền với mốc lộ giới. Vậy mốc lộ giới là gì? Hiểu một cách đơn giản thì mốc lộ giới là một cột mốc để đánh dấu vị trí lộ giới tại từng con hẻm hay con đường. Những nơi có cắm mốc lộ giới sẽ là khu vực cảnh báo không được phép xây dựng các công trình kiên cố. Việc cắm mốc lộ giới sẽ được cơ quan chức năng có thẩm quyền thực hiện. Theo đó, mốc lộ giới sẽ được cắm hai bên đường với quy chuẩn như sau:
+ Tại nơi tập trung dân cư, thị trấn, xã, huyện: 100m sẽ ứng với 1 cột mốc giới lộ.
+ Các con đường đi qua khu vực ruộng, đồi thấp hay ngoài khu đông dân cư sẽ tùy thuộc vào từng địa hình để cắm mốc lộ giới. Cụ thể các cột mốc sẽ thay đổi trong khoảng 500m – 1000m.
+ Những nơi địa hình hiểm trở thì chỉ cắm cột mốc ở một số điểm quy định. Mục đích là để các cơ quan chức năng thực hiện quản lý hành lang an toàn đường bộ.
Cách xác định mốc lộ giới đất
Chúng ta có thể hiểu cơ bản về mốc lộ giới đất sẽ bao gồm lộ giới, khoảng lùi và chỉ giới xây dựng. Cách xác định mốc lộ giới đất:
• Bước 1: Nhìn tổng quan khu đất chuẩn bị xây dựng, xác định các cột mốc lộ giới hay các biển báo liên quan đến lộ giới mà nhà nước cắm ở hai bên đường.
• Bước 2: Từ vị trí của cột mốc lộ giới xác định lộ giới của tuyến đường tính từ tim đường sang hai bên.
• Bước 3: Từ lộ giới đó chúng ta đi xác định khoảng lùi phù hợp với tuyến đường xây dựng và quy hoạch của cơ quan nhà nước.
• Bước 4: Sau khi đã xác định được khoảng lùi của công trình ta sẽ được chỉ giới xây dựng, phần đất trong chỉ giới xây dựng sẽ là phần diện tích xây dựng công trình hợp pháp.
Chiều rộng lộ giới là gì?
Chiều rộng lộ giới là khoảng cách từ tâm đến điểm cuối cùng của đường lộ giới. Khi xây dựng, chiều cao tối đa của công trình cũng sẽ được quy định phụ thuộc vào lộ giới. Chiều cao tối thiểu được quy hoạch nhằm để đồng bộ với khu dân cư. Ở đô thị, lộ giới được xác định là phần đất dành làm đường giao thông đô thị bao gồm toàn bộ lòng đường, lề đường và vỉa hè.
Theo quy định, chiều cao tối thiểu sẽ được quy hoạch để đồng bộ với khu dân cư. Mặt khác, chiều cao tối đa của công trình được quy định phụ thuộc vào lộ giới.
Theo quy định tại Điều 3 Luật xây dựng 2014, trên bản đồ quy hoạch và cả trên thực địa, cần quy định lộ giới để phân định rõ ràng ranh giới giữa phần đất dành cho đường giao thông, các công trình kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng khác và phần đất để xây dựng công trình.
Trường hợp tại các đô thị, phần lộ giới được xác định là phần đất dành để làm đường đô thị. Cụ thể, lộ giới gồm toàn bộ lòng đường, vỉa hè và lề đường. rong đó có chỉ rõ tính từ vỉa hè trở đi chứ không gộp lộ giới vào vỉa hè, bởi sẽ có một số con đường nhỏ, ngõ, hẻm không có vỉa hè. Vì vậy, Lộ giới không bao gồm vỉa hè.
Trên thực tế, tại những khu dân cư có quy hoạch rõ ràng hoặc khu dân cư mới hình thành, chủ đầu tư thường cắm cả cột mốc để cảnh báo người dân tránh xây dựng vào lộ giới. Trong hoạt động xây dựng, cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin về lộ giới hay chỉ giới đường đỏ cho người dân.
Các cọc lộ giới được cắm ở 2 bên đường để cảnh báo người dân không xây dựng công trình kiên cố trong phạm vi mốc của lộ giới. Trong hoạt động xây dựng, cơ quan quản lý xây dựng sẽ chịu trách nhiệm cung cấp thông tin về lộ giới, chỉ giới đường đỏ.
Trong trường hợp người dân cố tình xây dựng công trình trên đất thuộc lộ giới thì sẽ không được cấp giấy phép xây dựng cho những bản vẽ vi phạm lộ giới. Cố tình xây dựng sẽ lập tức bị phạt và yêu cầu phá bỏ công trình trong phần lộ giới. Nếu không chấp hành phá bỏ sẽ phải chịu cưỡng chế phá dỡ từ cơ quan chức năng.
Đất trong lộ giới là phần đất không được phép xây dựng, mặc dù hiện tại chưa có quy định về việc mua bán phần đất nằm trong lộ giới, song người sở hữu phần đất này có khả năng sẽ được bồi thường.
Những quy chuẩn pháp luật về lộ giới hiện hành
Những quy chuẩn pháp luật về lộ giới theo quy định như sau:
- Đường đi qua khu vực ruộng, đồi thấp hoặc ngoài khu đông dân cư, tùy theo địa hình cụ thể mà cự ly các cột thay đổi từ 500 – 1000m.
- Tại nơi tập trung đông dân cư như thị trấn, huyện và xã: Quy định cứ 100m cắm 1 cột mốc giới lộ.
- Tại nơi có địa hình hiểm trở, quy định chỉ cắm ở một số điểm sao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý được hành lang an toàn đường bộ.
Thực tế cho thấy, các cột mốc giới chỉ có chức năng tạo ra một hành lang cảnh báo người dân xây dựng đúng khu vực cho phép. Qua đó, không được xây dựng công trình kiên cố nằm trong phạm vi các mốc giới chỉ, tránh những vướng mắc, đền bù, tranh chấp, kiện tụng không đáng có.
Một số khái niệm liên quan
Hành lang lộ giới được hiểu là hành lang an toàn đường bộ trải dọc ở phía 2 bên đường. Cụ thể phần không gian này được tính từ mép ngoài đất của đường bộ ra 2 bên. Việc xác định hành lang lộ giới sẽ đảm bảo an toàn cho người dân trong việc lưu thông đường bộ.
Chỉ giới xây dựng là gì?
Chỉ giới xây dựng đã được quy định rõ ràng trong Luật Xây dựng năm 2014 và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng có văn bản ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD (05/7/2021 bắt đầu có hiệu lực), cụ thể trong khoản 6 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2014 và Thông tư số 01/2021/TT-BXD quy định thống nhất như sau:
“Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.”
Trước ngày 05/07/2021, Thông tư 22/2019/TT-BXD có quy định chỉ giới xây dựng là đường ranh giới được xác định dựa trên bản đồ quy hoạch và thực địa để có thể phân định được ranh giới giữa những phần đất cho phép xây dựng công trình và phần đất lưu không.
Cho dù tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng có ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD có câu từ quy định khác nhưng về bản chất thì vẫn có sự thống nhất với Luật Xây dựng năm 2014.
Khoảng lùi công trình là gì?
Khoảng lùi của công trình so với chỉ giới xây dựng bị phụ thuộc vào việc tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc. Chiều rộng phụ thuộc vào lộ giới nhưng chiều cao của công trình cần được quy định theo những điểm sau đây:
Trường hợp công trình có chiều cao từ 19m trở xuống, nếu ở tuyến đường có lộ giới nhỏ hơn 19m thì người dân không cần chừa khoảng lùi và được phép xây dựng sát vỉa hè. Trường hợp khác, nếu lộ giới cao 19m nhưng xây dựng công trình cao 22m thì bắt buộc phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè.
Tương tự, nếu xây dựng công trình có chiều cao đến 25m thì công trình phải lùi vào 4m. Nếu công trình có chiều cao từ 28m trở lên khi xây dựng phải lùi vào 6m. Như vậy, nhà xây càng cao thì công trình khi xây dựng phải lùi vào càng sâu và diện tích đất xây sẽ càng bị thu hẹp lại.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư 247 về vấn đề “Chiều rộng lộ giới là gì“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn; giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan như chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư; tra cứu quy hoạch đất; tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay; gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp; thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu; chia nhà đất sau ly hôn; mẫu hợp đồng ủy quyền làm sổ đỏ; gia hạn thời hạn sử dụng đất; muốn tách sổ đỏ… của Luật sư 247, hãy liên hệ: 0833102102.
Mời bạn xem thêm:
- Quy định pháp luật về chung cư
- Chuyển khẩu về nhà chồng có cần làm lại thẻ bảo hiểm?
- Chi phí tách thửa đất nông nghiệp là bao nhiêu?
Câu hỏi thường gặp
Nếu bản vẽ xây dựng hoặc hiện trạng xây dựng vi phạm lộ giới đường thì cơ quan Nhà Nước sẽ không cấp giấy phép xây dựng cho những bản vẽ vi phạm lộ giới, nếu cố tình vi phạm, sẽ bị phạt và yêu cầu phả bỏ công trình trong phần lộ giới, cuối cùng là cưỡng chế phá dỡ.
Mức phạt tối đa khi vi phạm lộ giới là 60 triệu đồng và được quy định cụ thể tại Khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017. Người thực hiện hành vi vi phạm sẽ bị buộc phải phá dỡ công trình vi phạm, bị cưỡng chế phá dỡ, đồng thời nếu sau khi đã lập biên bản vi phạm hành chính mà vẫn tiếp tục vi phạm thì sẽ bị xử phạt với mức từ 50.000.000 đồng đến 350.000.000 đồng theo Khoản 8 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017.
Lộ giới dưới 19 mét
Nếu khu vực xây dựng của bạn có mốc lộ giới dưới 19m và chiều cao dự kiến của công trình xây dựng – nhà ở bằng hoặc nhỏ hơn 19m, thì không cần thiết phải xác định khoảng lùi xây dựng. Tức là bạn có thể xây dựng công trình ngay sát vỉa hè, trùng với chỉ giới đường đỏ.
Theo nhận định, khoảng lùi xây dựng có tỷ lệ thuận với mức chiều cao công trình. Cụ thể như sau: đối với công trình có chiều cao từ 19 – 22m, khoảng lùi xây dựng là 3m. Công trình với chiều cao 22 – 25m, khoảng lùi là 4m và từ 28m trở lên là tối thiểu 6m so với ranh giới lộ giới.
Lộ giới từ 19 đến 22 mét
Nếu tuyến đường lộ giới từ 19 đến 22 mét thì những công trình xây dựng cao dưới 22 mét không cần phải cách lộ giới. Nghĩa là ngôi nhà đó được phép xây dựng sát mốc lộ giới.
Nếu công trình xây dựng nào cao từ 22-25 mét sẽ cách mốc lộ giới 3 mét.
Nếu công trình xây dựng nào cao từ 28 mét thì phải cách mốc lộ giới 6 mét.
Lộ giới từ 22 mét trở lên
Đối với lộ giới lớn hơn 22m, các công trình có chiều cao thấp hơn 25m không cần xác định khoảng lùi xây dựng. Ngược lại, các công trình cao trên 25m bắt buộc phải lùi sâu ít nhất là 6m so với mốc lộ giới đã được xác định trước đó.
Vi phạm chiều rộng lộ giới bị phạt bao nhiêu?
Chiều rộng lộ giới là một trong những tiêu chuẩn trong chỉ giới xây dựng, vì vậy khi vi phạm chiều rộng chỉ giới cũng chính là vi phạm chỉ giới xây dựng.
Dựa vào điểm b, khoản 7 Điều 15 của Nghị định 139/2017/NĐ-CP, các hành vi xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng có thể sẽ bị phạt tiền từ 50 – 60 triệu đồng.
Bên cạnh việc bị phạt tiền nếu xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng thì chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu công trình cũng sẽ buộc phải tháo dỡ công trình hay phần công trình xây dựng vi phạm mà không được điều chỉnh giấy phép xây dựng để có thể hợp thức hóa hành vi vi phạm này (căn cứ vào điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).
