Chấm dứt hợp đồng thuê đất trước thời hạn có phải báo trước không?

Có nhiều hình thức giao kết hợp đồng lao động hiện nay, các bên có thể thoả thuận lựa chọn loại hình hợp đồng phù hợp. Sau khi ký kết hợp đồng lao động thì quan hệ lao động của các bên được xác lập, khi muốn chấm dứt quan hệ này thì các bên cần tiến hành một số thủ tục nhất định. Trong đó, giấy quyết định nghỉ việc là giấy tờ vô cùng quan trọng và cần thiết khi người lao động nghỉ việc. Nhiều bạn đọc băn khoăn không biết Chấm dứt hợp đồng thuê đất trước thời hạn có phải báo trước không? Có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê đất trước hạn? Bồi thường thế nào khi chấm dứt hợp đồng thuê đất trước hạn? Bài viết sau đây của Luật sư 247 sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc trên và cung cấp những quy định liên quan đến vấn đề này. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc nhé.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013

Chấm dứt hợp đồng thuê đất trước thời hạn có phải báo trước không?

Trong trường hợp khi thuê đất, mặc dù trong hợp đồng đều ghi rõ các bên không được chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, tuy nhiên trên thực tế vẫn có một số trường hợp ngoại lệ buộc phải chấm dứt hợp đồng thuê đất trước thời hạn cụ thể như sau:

• Bên cho thuê có các hành vi sau đây thì bên thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà như không sửa nhà khi hư hỏng nặng; tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước theo thoả thuận…
• Bên thuê có các hành vi như không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên; sử dụng nhà thuê không đúng mục đích; tự ý đục phá, cơi nới, cảo tạo nhà thuê; cho mượn, cho thuê lại mà không được bên cho thuê đồng ý; làm mất trật tự đã bị lập biên bản 3 lần mà không khắc phục…

Theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định rằng:

“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
   a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
   b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
   c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
   d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
   đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
   e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
   g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
   a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
   b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
   c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”
   Theo đó, dù là vì lý do gì đi nữa thì các bên trong hợp đồng thuê nhà vẫn phải đáp ứng thời gian báo trước.

Tuy nhiên, dù vì lý do gì và dù với bên thuê nhà hay bên cho thuê nhà thì vẫn phải đáp ứng thời gian báo trước. Như vậy, khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê đất trước hạn thì phải đáp ứng điều kiện sau đây:

• Thực hiện theo thoả thuận của các bên nếu các bên có thoả thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê.
• Thông báo trước cho bên còn lại ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê.

Có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê đất trước hạn?

Do thuê đất không phải trường hợp bắt buộc phải đặt cọc bởi đây chỉ là hành vi để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thuê đất.

Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
   Theo đó, để xác định có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không thì hai bên cần căn cứ vào thoả thuận trước đó nêu trong hợp đồng thuê nhà và có thể xác định.

Tại một vài trường hợp sẽ không được trả lại tiền cọc cụ thể như sau:

• Hai bên không đặt cọc trước khi ký hợp đồng thuê.
• Hai bên thoả thuận không phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê đất trước hạn.
• Tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà ngay tháng sau đó khi người thuê chuyển vào ở trong đất thuê.
• Cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan

Bồi thường thế nào khi chấm dứt hợp đồng thuê đất trước hạn?

Tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 có quy định rằng nếu một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.

Các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), phương thức (một lần, nhiều lần). Trong trường hợp nếu không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Toà để yêu cầu bồi thường.

Về mức bồi thường thiệt hại, có thể xác định các loại thiệt hại như sau:

• Thiệt hại về tài sản: Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê bị mất, bị giảm sút; chi phí để khắc phục thiệt hại do nhà thuê bị đòi trước hạn…
• Thiệt hại về sức khoẻ: Thu nhập thực tế bị mất/giảm sút do việc đòi lại nhà thuê trước hạn. Nếu không xác định được thì tính theo mức trung bình thu nhập của lao động cùng loại…

Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất trước hạn

Thành phần hồ sơ

Hồ sơ khởi kiện gồm:

Đơn khởi kiện  phải có các nội dung chính theo khoản 4, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Mẫu đơn khởi kiện theo mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ- HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017.

Kèm theo Đơn khởi kiện phải có Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.(Khoản 5, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)

• Hợp đồng thuê đất giữa hai bên tranh chấp
• Giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân, căn cước công dân, hộ khẩu …)
• Tài liệu, chứng cứ liên quan khác.

Trình tự thủ tục

Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất trước hạn như sau:

Người khởi kiện nộp hồ sơ khởi kiện nói trên đến Tòa án thông qua các phương thức quy định tại khoản 2 Điều 190 BLTTDS 2015:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng Dịch vụ Công Quốc gia (nếu có)

Sau khi nộp đơn, Tòa án sẽ cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Trong thời hạn 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, chánh án Tòa án phân công một thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 5 ngày làm việc, Thẩm phán sẽ đưa ra một trong các quyết định sau:

• Đơn khởi kiện đủ điều kiện thụ lý
• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung Đơn khởi kiện
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền giải quyết
• Trả lại đơn khởi kiện

Nếu đơn khởi kiện đủ điều kiện thụ lý theo quy định tại khoản 4 Điều 189 BLTTDS 2015, người khởi kiện sẽ được thông báo nộp tiền tạm ứng án phí và phải tiến hành nộp tiền tạm ứng án phí, sau đó nộp lại biên lai cho Tòa án trong thời hạn 07 ngày làm việc.

Sau khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai nộp tiền tạm ứng án phí, vụ án sẽ được thụ lý và Tòa án thông báo lại bằng văn bản về việc giải quyết vụ án trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý.

Trong trường hợp đơn khởi kiện cần bổ sung, Thẩm phán sẽ thông báo cụ thể nội dung cần bổ sung và người khởi kiện sẽ gửi lại trong thời hạn do Thẩm phán ấn định nhưng không quá 01 tháng; trường hợp đặc biệt, Thẩm phán có thể gia hạn nhưng không quá 15 ngày. Vì vậy, người nộp đơn nên chú ý các mốc thời gian được quy định để được thụ lý nhanh nhất.

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Xác định thành viên hộ gia đình khi thực hiện công chứng, chứng thực “Hộ gia đình sử dụng đất”
• Có mấy nhóm người sử dụng đất ở Việt Nam
• Giải quyết tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất như thế nào?

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Chấm dứt hợp đồng thuê đất trước thời hạn”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư 247 với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như tư vấn pháp lý về cấp lại sổ đỏ mất bao nhiêu tiền. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102

Câu hỏi thường gặp