Hiện nay, nhiều cá nhân, hộ gia đình sở hữu diện tích đất thực tế có phần nhiều hơn so với phần diện tích được báo cáo trong giấy tờ số đỏ. Vậy câu hỏi đặt ra là phần diện tích đất tăng thêm có những quy định pháp luật và cách tính thuế diện tích đất tăng thêm như thế nào?
Mời bạn xem ngay bài viết dưới đây của Luật sư 247 để hiểu thêm những quy định pháp luật về cách tính thuế diện tích đất tăng thêm nhé!
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP
- Thông tư 76/2014/TT-BTC.
Diện tích đất tăng thêm là gì?
Diện tích đất tăng thêm là phần diện tích tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. Diện tích đất tăng thêm vì một trong các lý do sau:
Thứ nhất, do đo đạc chưa chính xác. Tức là, ranh giới thửa đất không thay đổi; nhưng khi đo đạc lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp.
Thứ hai, do người sử dụng đất lấn, chiếm. Hành vi lấn đất, chiếm đất là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Cụ thể:
- Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới; hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.
- Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất; hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thứ ba, do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Với mỗi nguyên nhân đất tăng thêm so với Sổ đỏ thì cách xử lý và tiền phải nộp nếu được cấp Giấy chứng nhận là khác nhau.
Nguyên nhân có diện tích đất tăng thêm
Diện tích đất thực tế khác so với giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp gồm 03 nguyên nhân chủ yếu sau:
– Do đo đạc chưa chính xác: Nguyên nhân này được thể hiện qua việc ranh giới thửa đất không thay đổi nhưng khi đo đạc lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Do người sử dụng đất lấn, chiếm.
– Do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Với mỗi nguyên nhân đất tăng thêm so với Sổ đỏ thì cách xử lý và tiền phải nộp nếu được cấp Giấy chứng nhận là khác nhau.
Nguyên tắc xử lý nếu có đất tăng thêm
Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận như sau:
“…
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.
Như vậy, khi diện tích thực tế khác với diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận thì xử lý như sau:
Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi
Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc cấp Giấy chứng nhận, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất có thay đổi
Hay nói cách khác, khi ranh giới không thay đổi thì được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích tăng thêm nếu đủ điều kiện cấp (áp dụng đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận lần đầu) hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận (áp dụng đối với trường hợp thửa đất gốc đã cấp Giấy chứng nhận lần đầu).
Nếu đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận (không chắc chắn được cấp).
Lưu ý: Nguyên tắc xử lý trên mang tính định hướng bắt buộc chung, còn quy định cụ thể hãy xem chi tiết tại mục thủ tục ở phần sau (mục 3).
Những trường hợp được cấp sổ đỏ cho phần diện tích đất tăng thêm
– Thứ nhất, trường hợp khi đo lại diện tích đất ở, diện tích đất thực tế có sự sai lệch về số liệu so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp trước đó. Bên cạnh đó, nếu như ranh giới của thửa đất đang sử dụng không phát sinh thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Đồng thời, không phát sinh những tranh chấp về đất với những người sử dụng đất xung quanh thì được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Thứ hai, trường hợp khi đo đạc lại đất, phát hiện có sự thay đổi so về ranh giới của thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Phần đất đo đạc thực tế có diện tích lớn hơn so với số liệu được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được điều chỉnh diện tích sổ đỏ hoặc xem xét cấp lại sổ đỏ mới.
Quy định về giải quyết cấp sổ đỏ cho phần diện tích tăng thêm
Theo Khoản 3, Điều 24, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, việc giải quyết cấp sổ đỏ cho phần diện tích đất tăng thêm đối với phần đất không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được quy định như sau:
– Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về các vấn đề đất đai như lấn chiếm, sử dụng đất trái phép sẽ được xem xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất tăng thêm.
– Trường hợp người sử dụng đất vi phạm luật đất đai trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 thì vẫn có cơ hội được xem xét và xử lý giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích đất tăng thêm.
– Trường hợp phần diện tích đất tăng thêm được giao trái thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2020 thì vẫn có cơ hội được xem xét và giải quyết xử lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất tăng thêm.
Theo đó, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ xem xét về nguồn gốc cũng như mục đích sử dụng phần đất tăng thêm, đối chiếu với các quy định của pháp luật để ra quyết định xác nhận, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng hay không.
Nếu phần đất gốc chưa có sổ đỏ, phần đất mới hợp lệ thì sẽ tiến hành cấp sổ đỏ cho toàn bộ phần đất bao gồm đất cũ và đất đã tăng thêm cho người sử dụng.
Nếu phần đất gốc đã có sổ đỏ cần làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất tăng thêm. Cùng với đó là cấp đổi sổ đỏ.
Trường hợp sau khi xem xét, nhận thấy phần đất tăng thêm được sử dụng trái phép, vi phạm pháp luật về đất đai, cơ quan chức năng sẽ tiến hành thu hồi lại đất và không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất này.
Cách tính thuế cho diện tích đất tăng thêm
Đối với phần diện tích đất tăng thêm đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng cần phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đất cho ngân sách Nhà nước. Việc thu tiền sử dụng đất tăng thêm sau đo đạc và đã được cấp giấy chứng nhận được quy định tại Thông tư 10/2018/TT-BTC sửa đổi bổ sung Thông tư 76/2014/TT-BTC.
Theo đó, trong trường hợp cá nhân hoặc hộ gia đình đã được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất với phần diện tích đất tăng thêm thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định và theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp các cá nhân, hộ gia đình đang có các giấy tờ liên quan về quyền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất tăng thêm tại thời điểm được công nhận quyền sử dụng đất tăng thêm từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Tiền sử dụng đất cần nộp tùy thuộc vào quy định của từng địa phương. Ngoài ra, người sử dụng cũng cần phải đóng thêm mức thu lệ phí, thuế trước bạ đất cho phần diện tích tăng thêm này. Mức lệ phí trước bạ bằng 0,5% so với giá đất được UBND tỉnh đó quy định.
Như vậy, với phần diện tích đất tăng thêm đã được công nhận và cấp giấy chứng nhận, người sử dụng cần phải thực hiện các nghĩa vụ đóng thuế cho ngân sách nhà nước. Những trường hợp trốn thuế sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Mời bạn xem thêm:
- Cách kê khai thuế TNCN từ trúng thưởng
- Quy trình xác minh văn bằng, chứng chỉ công chức như thế nào?
- Cách tính BHXH 1 lần có nghỉ thai sản nhanh, đơn giản
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Cách tính thuế diện tích đất tăng thêm″. Hy vọng những thông tin mà chúng tôi mang đến có thể đem lại kiến thức có ích cho độc giả! Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo mẫu đơn xin tạm ngừng kinh doanh; thủ tục thành lập công ty; cách tra số mã số thuế cá nhân, nghị quyết hướng dẫn phạm tội lần đầu, đổi tên cha mẹ trong giấy khai sinh hoặc tìm hiểu về chính sách ưu đãi xây dựng nhà ở xã hội, mua giấy chứng nhận vệ sinh an toàn thực phẩm mời quý khách hàng liên hệ đến hotline của Luật sư 247 để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Đối với hành vi lấn, chiếm đất ở thì bị phạt tiền tư 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng; đồng thời buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm, trả lại đất đã lấn, chiếm.
Cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận với diện tích đất tăng thêm khi có đủ điều kiện sau:
Điều kiện 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi
Khi do đạc lại mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc cấp Giấy chứng nhận; không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề; thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Điều kiện 2: Ranh giới thửa đất thay đổi
Khi đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất; thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận. Tùy thuộc vào nguyên nhân ranh giới thửa đất thay đổi mà người sử dụng đất được hoặc không được cấp Giấy chứng nhận.
1. Căn cứ tính tiền sử dụng đất:
a) Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;
b) Mục đích sử dụng đất;
c) Giá đất theo quy định tại Điều 114 của Luật này; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá.
2. Căn cứ tính tiền cho thuê đất:
a) Diện tích đất cho thuê;
b) Thời hạn cho thuê đất;
c) Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì giá đất thuê là đơn giá trúng đấu giá;
d) Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
3. Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
– Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất
