Xin chào Luật sư, xin luật sư cho biết các giao dịch về nhà ở được pháp luật quy định như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn!
Căn cứ pháp lý
Nội dung tư vấn
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Đối với các giao dịch về nhà ở được pháp luật quy định như thế nào? Luật sư 247 xin giải đáp ngay sau đây:
Các hình thức giao dịch về nhà ở
Căn cứ theo Điều 117 Luật nhà ở 2014; Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê; cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi; thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.
Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
Nhà ở tham gia giao dịch phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014 cụ thể như sau:
Đối với giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở:
Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp; góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa; phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
– Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
– Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
– Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật nhà ở;
– Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
– Nhận thừa kế nhà ở;
– Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Đối với nhà ở cho thuê:
– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
– Không bị kê biên để thi hành án; hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa; phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
– Nhà ở phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở; có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
Căn cứ theo Điều 119, các bên tham gia giao dịch về nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại; tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ; ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép; ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư; hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân; trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
– Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại; nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp; mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam; phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú; hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
– Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại; nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn; được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân; và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản; và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở
Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua; tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở); trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.
– Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
– Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
Mời bạn xem thêm
- Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam?
- Xây nhà ở kín mảnh đất của mình: người dân có được phép?
- Đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định?
Trên đây là tư vấn của Luật sư 247 về nội dung vấn đề ”Các giao dịch về nhà ở được pháp luật quy định như thế nào? kiến thức trên để sử dụng trong công việc; cuộc sống. Nếu có thắc mắc và cần nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ hãy liên hệ 0833102102.
Câu hỏi thường gặp
Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.
Các chủ sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng thuê nhà ở.
Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
