Sử dụng đất nông nghiệp có vai trò đặc biệt quan trọng, nó giúp tạo ra sản lượng nông sản như lương thực, thực phẩm liên quan đến thu nhập và đời sống con người. Bên cạnh đó, sử dụng đất còn góp phần phát triển nông nghiệp sinh thái và phát triển bền vững, Vì vậy, để nâng cao hiệu quả sử dụng đất thì có một loại đất là đất hỗn hợp ra đời. Tuy nhiên trong quá trình phát triển, do không còn phù hợp mà đã có quyết định Bỏ quy hoạch đất hỗn hợp. Vậy cụ thể vấn đề này như thế nào? Bỏ quy hoạch đất hỗn hợp được quy định ra sao. Bài viết dưới đây của Luật sư 247 sẽ giúp các bạn giải đáp.
Căn cứ pháp lý
Luật đất đai 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014
Đất hỗn hợp là gì?
Theo Luật đất đai quy định có 3 loại đất chính là nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Đất hỗn hợp không thuộc vào một trong các loại đất được pháp luật kể trên. Nếu 3 loại đất kia đều rõ ràng về mục đích sử dụng thì đất hỗn hợp phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, kết hợp nhu cầu ở với kinh doanh dịch vụ hay sản xuất. Trong Thông tư số 01/2021/TT-BXD quy định đất hỗn hợp là loại đất được xác định trong đồ án quy hoạch, được sử dụng để xây dựng công trình, nhà ở hỗn hợp hoặc nhắm đến một số mục đích khác.
Đất hỗn hợp sẽ được định hướng phát triển tổ chức không gian đô thị, khu dân cư, cơ sở hạ tầng vật chất,… nhằm hoàn thiện các chức năng của vùng quy hoạch – địa phương. Từ đó nâng cao chất lượng đời sống người dân, thay đổi bộ mặt kinh tế – xã hội của khu vực
Cũng vì không thuộc vào 1 trong 3 loại đất theo Luật đất đai năm 2013 nên chưa có một quy định cụ thể nào về đất hỗn hợp trong Bộ Luật. Điều này dẫn đến những vướng mắc cho người dân trong việc xin cấp phép xây dựng, tách thửa. Những gia đình sinh sống trên đất hỗn hợp thường được cấp phép xây dựng tạm, nếu đã xây dựng xong cũng không được giải quyết hồ sơ hoàn công. Tuy nhiên, công trình và nhà ở xây dựng trên đất hỗn hợp không được công nhận là tài sản riêng. Nếu địa phương có chuyển đổi quy hoạch, những khu đất này có khả năng nằm trong diện bị thu hồi. Điều này sẽ gây nên những bất lợi cho nhà đầu tư nếu chẳng may đầu tư vào một dự án thuộc đất hỗn hợp.
Quy hoạch khu đất hỗn hợp là gì?
Quy hoạch đất hỗn hợp chính là quá trình phân bổ, khoanh vùng đất theo không gian, mục đích sử dụng cho những mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội. Những mục tiêu này được dựa trên cơ sở tiềm năng đất đai, nhu cầu sử dụng đất. Cụ thể:
Quy hoạch bao gồm việc định hướng, tổ chức không gian vùng, điểm dân cư, không gian đô thị, hệ thống cơ sở vật chất xã hội, công trình kỹ thuật hạ tầng.
Mục đích của quy hoạch chính là tạo ra môi trường sống thích hợp, hiện đại cho người dân. Từ đó giúp đảm bảo được yếu tố lợi ích của cộng đồng cùng lợi ích quốc gia.
Quy hoạch đất hỗn hợp cần đáp ứng được sự linh hoạt trong phát triển xã hội, kinh tế. Ngoài ra cũng cần xác định được chức năng xây dựng ở mỗi khu đất như thế nào.
Quy định về cấp giấy phép xây dựng cho đất hỗn hợp là gì?
Đối với đất hỗn hợp không có chức năng ở, người sở hữu sẽ không được cấp giấy phép xây dựng với mục đích nhà ở. Ngoài ra, cũng sẽ không được chuyển đổi mục đích sang đất ở, tách thửa.
Đối với đất quy hoạch hỗn hợp bị dính với khu vực nhà ở, người sở hữu có thể sẽ gặp khó khăn với các thủ tục xây dựng, đất đai. Công trình xây dựng có thể sẽ được tính là cấp phép tạm.
Như vậy, công trình xây dựng ở đất hỗn hợp sẽ được tính là cấp phép tạm thời. Điều này gây ra khó khăn cho chủ sở hữu bởi ngay cả khi xây dựng xong, việc giải quyết hồ sơ hoàn công cũng không được thực hiện.
Bỏ quy hoạch đất hỗn hợp được quy định như thế nào?
Dự thảo của Quyết định 60 đã bỏ quy định tách thửa đối với hai loại đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) bởi theo Sở Tài nguyên – Môi trường, luật Đất đai 2013 và quy hoạch sử dụng đất cũng chỉ quy định hai loại đất là đất ở đô thị và đất ở nông thôn. Quyết định (QĐ) 60 đã khiến nhiều hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thuộc quy hoạch đất hỗn hợp (trong đó có chức năng ở), đất dân cư xây dựng mới… bị hạn chế việc tách thửa.
Việc cho tách thửa với đất ở hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật hoàn toàn phù hợp quy định pháp luật hiện hành, với thực tế trên địa bàn TP và góp phần làm giảm tình trạng tự ý phân lô trái phép, chuyển nhượng giấy tay bất hợp pháp, dễ phát sinh các tranh chấp, gây mất an ninh trật tự. Bởi nếu không cho tách thửa, người dân cũng sẽ tìm cách xây dựng trái phép để đáp ứng nhu cầu nhà ở đang quá bức thiết.
Tương tự, dự thảo cũng đã bỏ quy định về tách thửa đối với hình thành đường giao thông (thực chất là khu đất có diện tích lớn được tách ra làm nhiều thửa phải chừa đất làm đường để đảm bảo kết nối lối đi cho các thửa đất được tách) vì xét về bản chất giống như phân lô. Hiện chưa có văn bản hướng dẫn thi hành cụ thể. Ngoài ra, trường hợp này phải được điều chỉnh bởi nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau như quy hoạch, xây dựng… thuộc chức năng quản lý của nhiều sở ngành, đặc biệt là công tác quản lý nhà nước về đô thị tại địa bàn quận huyện, nên cần được quy định riêng để đảm bảo tính thống nhất của văn bản pháp luật. Dự thảo cũng bỏ quy định về tách thửa đất nông nghiệp…
Do vậy, Quyết định này có những thuận lợi để người dân thực hiện quyền của mình, nhu cầu của người dân chứ không chỉ vướng mắc. Những vướng mắc phát sinh sẽ được sửa để người dân thực hiện quyền của mình. Thật ra, những vướng mắc hiện nay liên quan đến nhiều vấn đề khác nhau như luật Xây dựng, chưa chuyển mục đích được liên quan đến luật Quy hoạch, luật Đất đai… chứ không riêng gì về tách thửa.
Thông tin liên hệ
Vấn đề ” Bỏ quy hoạch đất hỗn hợp”đã được Luật sư 247 giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Khu vực có đất chiếm chiếm trên 50% diện tích sẽ có chức năng là đất nhà ở chung cư kết hợp với dịch vụ – thương mại văn phòng, không có công viên, công trình công cộng. Khu vực đất để ở đang có nhiều cư dân cư trú, ảnh hưởng vào cuộc sống của họ thì sẽ được cấp phép xây dựng chính thức.
Cần lưu ý những vấn đề sau:
Đất quy hoạch hỗn hợp có thể thay đổi theo thời gian. Do đó, tuy đất hỗn hợp thuộc diện quy hoạch, nhưng cũng có thể bị tháo dỡ sau vài năm.
Tuy vậy, Sở Quy hoạch – Kiến trúc cũng cho biết, Sở sẽ giải quyết và đảm bảo cho người dân về quyền lợi đất, nhà bình thường ở đất hỗn hợp khi chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa xác định được chủ đầu tư, dự án đầu tư.
Trong trường hợp đất hỗn hợp bị thu hồi, người sở hữu vẫn có thể nhận được bồi thường theo Luật đền bù đất đai.
Giá đất hỗn hợp thường rẻ hơn nhiều so với những loại đất khác.
heo Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP khi quy định các trường hợp được phép tách thửa phải đáp ứng 5 điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Nếu chưa có sổ đỏ thì phải xin cấp sổ đỏ trước khi thực hiện tách thửa.
Đất tách thửa phải đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu theo quy định của từng địa phương. Cụ thể, diện tích tách thửa tối thiểu là diện tích thửa đất còn lại sau khi tách thửa, không tính chỉ giới xây dựng và phần hành lang an toàn giao thông.
Đất tách thửa không có kiện tụng hay tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Đất tách thửa vẫn còn thời hạn sử dụng tại thời điểm tách thửa.
